地產后周期，第四代住宅的使命與落地執行
曾經提到，今年可能成為“第四代住宅”全面發力的一年，目前來看，這一猜測正在逐漸成為現實。
一方面，政策明顯已經轉向，從以前的觀望，徹底轉變為鼓勵。比如一線城市放松了“7090”戶型限制，廣州、珠海等多個城市，放寬了贈送面積的限制，而蘇州、武漢等城市，更直接發布了“第四代住宅”的支持性政策。
另一方面，第四代住宅的市場表現非常不錯，甚至不少項目走出了獨立行情。
據CRIC統計，2024年上半年國貿地產的第四代住宅在福州獲得了半年度銷售面積和金額雙冠軍。
龍湖重慶項目推出的第四代住宅產品，首開80天即售罄，打破了重慶市場豪宅多項紀錄。
所以，也不難理解房企做第四代住宅熱情為什么這么高了。那么，經過2年時間探索，頭部房企的第四代住宅進化到哪個程度了？今天就來幫大家盤一盤。
第四代住宅之所以這么受歡迎，核心在于可以通過戶內花園大幅贈送面積。對購房者而言，花同樣的錢，使用面積更大了，對開發商而言，這是重要的盈利點。
例如，龍湖今年在重慶推出的TOP系云河頌，就通過奇偶錯位出挑，贈送了一個約45㎡的超大空中庭院，面寬達到14.5米，挑高約6.3米。最后算下來，全屋套內贈送面積甚至高達40%
當然，第四代住宅不是簡單增加一個露臺那么簡單，而應該考慮如何為客戶提供全新的生活方式。
首先，戶外空間要考慮與室內空間的強互動，作為室內空間的延伸。正象設計就認為，15平米以下的露臺可以作為陽臺功能的補充，而20平米以上的露臺就應該與室內公區結合，由LDKX進化為LDKX-Y（yard 院落）。
比如他們主導設計的重慶項目217平戶型中，露臺位于客廳和廚房左側，可形成客廳和生活陽臺的延伸。更有一些項目，采用獨梯獨戶的設計，并將公共空間與電梯廳打通，營造出每戶獨屬的“前庭后院”效果。例如，福州有個項目170平奇數層戶型，公區可以與南北98平的庭院聯通，真正實現了前庭后院的別墅居住效果。超大庭院可以滿足更多元化的場景需求，開派對、戶外燒烤、家庭聚餐、空中花園等等。
而且該戶型采用了“雙歸家動線+十字洄游”的設計，可以區分主客通道，增強業主歸家尊貴感，也增強了空間的層次感。“洄游”動線貫通室內外，相當突破傳統的居住習慣。
而且130平戶型南北側都有超大露臺，可以客餐廳聯動，可以作為“家庭第二客廳”來使用。
安順市有個項目通過南北錯躍的方式打造空中花園，并連接側邊陽臺，形成一個戶外超大的L型轉角花園，打開推拉門，戶內外實現真正的一體化大空間。
再比如福州保利·天珺，平面設計采用了“π”字形布局，南北兩側和側邊都設置了庭院，而且客廳可與其中一個庭院打通，形成超大的社交空間。
第四代住宅因為增加了大面積的懸挑空間，還要覆土種植，大大增加了建筑的荷載，需要進行專門的結構設計。
早期的第四代住宅受限于結構、材料等，立面效果談不上美觀，而且有些項目往往在外挑陽臺增加斜撐和立柱，還會影響采光。
現在不少城市出臺了相關規范，比如長沙等城市甚至明確要求“四代宅”產品，空中庭院要做到無維護結構、無柱。所以第四代住宅，一方面要優化立面，提升顏值。另一方面，也要考慮采光問題，規避上層露臺板對下層住戶的采光遮擋。
一、立面設計更強調美觀
現在不少項目會根據整體立面風格，對結構設計進行優化。例如，龍湖云河頌項目，用月影白鋁板在建筑體中心畫出T字造型，呈現強烈的秩序感。建筑和露臺兩側600mm的弧形倒角，配合香檳色邊框，整體風格更加獨特，內部視野也更加通透。
除此以外，還有不少項目立面是綠化有機立面。因為現在很多城市要求第四代住宅，要將立體綠化納入到交付范圍。目前不少“第四代”項目都是帶覆土、帶栽種綠植交付。需要對種植區進行專門的精密化設計。
例如，福州保利·天珺每個空中花園都設置了60%以上的種植區，每個休閑綠化平臺都設置了30%以上的種植區。預留500mm深的土壤層，用于種植種植灌木、小喬木。
同時，種植區要專門配置“耐根穿刺”的防水卷材并疊加了防水涂料的雙重防水，保障防滲漏；綠化區「排水設計」則配置了專屬地漏與排水溝，保證第一時間排走積水。部分新的四代宅項目，還在綠化區配置了自動滴灌系統、智能蚊蟲防控系統。
例如保利·國貿天琴湖項目，就在種植區設置了自動微噴灌系統，通過流量監測傳感器和土壤濕度傳感器，能夠自動調節灌水程序，定時定量自動給水灌溉綠植根部。物業和業主也能夠通過控制系統進行監測和操作。
二、通過巧妙設計，規避采光問題
為了達到最好的景觀效果和采光效果，目前第四代住宅往往采用端廳設計，將客廳采光面從一面，擴大到三面。根據正象設計的經驗，為了減少上層露臺對下層住戶的采光影響，綠化露臺進深控制 在3.0m-4.2m之間比較適宜（現場實測3.6m較為合適）；即保證露臺有使用場景的進深，又兼顧下層住戶套內的視野感受。
比如西安·越秀鐵建·西派天悅，由EMO易墨設計負責設計，設計時將露臺外側結構傾斜化處理，擴大了上層住戶的露臺使用空間，同時，也可減少日照遮擋，打造更輕盈、舒展的立面形象。
第四代住宅的優勢很明顯，但劣勢也相對突出，那就是住戶如何保護住戶的隱私。每戶都配了露臺后，住戶在露臺活動，就不可避免會被鄰居看到。目前房企都在研究各種解決方案，常見的解決思路有以下幾個：
一是引入陽臺擋板，避免住戶對視。比如中鐵建西派璽悅在建筑的奇偶錯層位置，增加了陽臺側板，不僅避免了住戶間視線干擾的問題，保護了住戶私密性，也在形式上與水平陽臺一體化設計，加強了建筑立面的視覺美感和標識感。
二是通過景觀外置，創意空中花池、樹池實現視線遮擋。不少項目將景觀綠植外置，靠近露臺邊緣，或圍繞著露臺周長布置，也可以有效規避視線交叉的問題。
比如長沙保利有個項目，露臺的綠化厚土區厚度為0.5m、占據60%的露臺面積，且環繞整個露臺，這樣綠植就可以很好地擋住視線。再比如鄭州萬科有個項目，同樣是在錯層空間設置了不同尺度花池和樹池，借助綠植屏障解決對視問題。此外，飄窗的設計，也可以一定程度避免上下層視線干擾問題。
曾提到，當前行業正處于產品創新的黃金時代，第四代住宅已成為房企創新的核心。如今，第四代住宅正迎來一輪爆發，讓我們共同期待市場上涌現更多優秀的產品。